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房屋租赁合同无效后,承租方如何追讨损失?

2019-07-30 17:37:18 超级管理员 阅读 10

指导:谌磊律师

责任编辑:侯巧玉

部门:网络媒体部


根据《民事诉讼法》第五十八条的规定,我所律师谌磊、张思凡接受原告赵某的委托,作为其诉讼代理人。原告赵某与广东某酒店公司之间的城镇房屋租赁合同纠纷一案“(2018)粤0104民初2**06号”,于2018年8月27日8:45,在广州市越秀区人民法院第二十二法庭公开审理。


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一、案件事实

2016年7月4日,原告(甲方)与被告(乙方)签订《租赁合同》,约定甲方将位于广州市越秀区环市东路一临街小店铺出租给乙方作售卖小吃用途,租期从2016年6月12日至2017年6月11日,每月租金22000元;乙方应在合同签订当日向甲方交纳相当于三个月租金66000元作为押金;合同期满或终止,在乙方交清租金、水费、电费、物业管理费和违约金等相关费用并对有损失的部分进行赔偿后,甲方即无息退还乙方押金;因乙方违约,甲方有权没收全部押金作为赔偿,超出部分甲方向乙方索赔,并保留追究其法律责任;在租赁期内,甲方单方面终止合同的,应赔偿乙方三个月租金作为补偿;乙方单方面终止合同的,应赔偿甲方三个月租金作为补偿,甲方收到乙方的保证金不予退还;乙方自行保留该单元经营许可证、营业执照等相关证件,如乙方在合同生效期内无法办理相关证件,导致政府部门勒令停业或追究其法律责任和带来的经济责任、损失,一切由乙方承担,与甲方无关;在合同期内,由于乙方没有按政府规定办理相关证件导致勒令停止营业,乙方单方面解除合同的,甲方有权收回该物业不退回保证金等。

2016年7月20日,原告向被告交纳了租赁押金66000元。

2017年5月24日,原、被告再就涉讼商铺签订《租赁合同》, 租期为2017年6月12日至2017年12月11日,其余内容同第一份《租赁合同》。

2017年8月9日,广州市越秀区食品药品监督管理局向原告发出《责令改正通知书》,改正内容及要求如下:1、立即改正未取得有效的《食品经营许可证》从事食品经营的违法行为;2、立即向该局申报办理《食品经营许可证》,待取得有效的《食品经营许可证》后方可从事经营核定许可的项目等。

2017年8月10日,原告向被告交纳了当月租金22000元。

2017年12月16日,广州市规划局向广州市城市管理综合执法局发出《关于确认广东某酒店匝道违法建设问题的复函》,内容为:该酒店利用匝道下部架空空间设置的8间商铺,是未经规划部门批准擅自建设且属于严重影响城市规划的违法建筑,建议该局依法予以查处等。

因无法正常经营,原告被迫停止营业,随向被告主张返还押金和相关未到期的租金,无果成诉。

 

二、双方辩论观点

经我所律师团队认真研究案例,分析案情,提出了如下诉讼请求:1、判令原、被告签订的租赁合同无效;2、判令被告归还原告当月租金22000元;3、判令被告归还租赁期内原告缴纳的押金66000元以及利息。

被告辩称:不同意原告的诉讼请求,原告从未向被告要求提供任何资料办理营业执照和食品经营许可证,要求退还保证金及租金没有合法理由。此外,被告提出判令原告向被告赔偿66000元的反诉请求。

我方律师认为:双方签订的租赁合同应属无效合同,被告未能提供经营主体所属住所的合法证明,是导致原告被相关机关责令停业的核心,违约责任应由被告承担,不同意被告的反诉请求。

法院认为:依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定:“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。”本案中,被告作为涉讼商铺的出租人,未能提供相关的建设工程规划许可证证明该商铺为合法建筑物,故原、被告双方就该商铺签订的《租赁合同》无效。根据无效合同的处理原则,被告应当将原告所交的租赁押金66000及2017年8月份的租金22000元退还原告,并自原告提起本案诉讼之日起参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率计付利息至实际清偿之日止。

 

三、法院判决

判决如下:

一、原告赵某与被告广东某酒店就广州市越秀区环市东路418号负一楼07号临街小店铺签订的《租赁合同》无效。

二、被告广东某酒店在本判决发生法律效力之日起15日内向原告赵某返还2017年8月份的租金22000元。

三、被告广东某酒店在本判决发生法律效力之日起15日内向原告赵某返还租赁押金66000元并计付利息(以66000元为基数,参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率从2018年5月16日起计至实际清偿之日止)。


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四、风险提示

在签订租赁合同时 ,首先要审查租赁场地的房屋性质,谨慎订立合同,避免合同目的无法实现。如果在未审查的情况下,已经订立城镇房屋租赁合同,租赁其未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,也可以援引《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的第二条规定:“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。”

为了防止因合同效力引起纠纷,潮风律师建议承租方在与出租方签订租赁合同时,一定要审核其房产证等相关证件,以免竹篮打水一场空,浪费时间和精力,造成相关合法的财产损失(比如装修损失、营业损失等)。